【#本週焦急推介榜冠軍歌:暖男柳柳冧歌獻女神-《花Jer日記》碾壓流行榜】
✍🏻牙柳新歌《花Jer日記》之創作背景:
關注組一眾老婆s發覺,柳柳近排被一種特殊花香吸引住。既然俾柳柳炒知道咗,牙柳就將心底說話唱出嚟。佢去咗搵《造星2》Team B嘅隊友Eagle幫手,為柳柳創作咗呢首《花Jer日記》,幫柳柳表達佢心底入面對某位極高汁女神嘅情愫💗💗含蓄歌詞包括:
「遇上你的香氣~遇上你多芬芳~此生也難忘記~髮絲的優雅~清新的氣味~那天那初戀的細膩~請準我陪住你~」#咁sweet㗎咩
💡搞到牙柳三魂唔見七魄嘅,原來係女神嘅洗頭水香味。錄完今集《焦急推介》之後,佢去萬寧逐支索、逐支索… 終於俾佢索到!原來佢女神用緊Dove植萃花漾系列,之所以咁香,原來呢隻洗頭水好似幫你做spa咁,因為入面有看得見嘅花瓣*㗎🌸仲有發酵精華,平時damage晒嘅髮絲都幫你修護返,兩隻味~藍風鈴/石榴及花香調🌺🌺配埋另外兩款護髮油膠囊,仲唔又順又滑香噴噴?成office都聞到你陣香氣!
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#牙柳決定拎住Dove植萃花漾系列洗髮露去同女神相認
#極高汁女神 #提示 #長髮飄逸 #戴黑框眼鏡 #全身黑色 #行霸道女總裁路線
#呢排忙女團 #唔係話佢係女團成員呀 #估到未姐
#片尾開估 #係你啦慧君 #係咪調教入面嗰個假慧君
#話時話 #牙柳而家個攣頭髮加highlight造型應該都幾傷下 #染電走唔甩
#仲要成日set頭 #啲頭髮都仲keep得咁健康豐盈 #原來係用咗Dove
#不愧係髮質修護專家 #等我都買番支嚟修護下我啲受損髮絲先
#Dove植萃花漾系列 #花瓣洗髮SPA
#藍風鈴 #使頭髮豐盈蓬鬆 #紅石榴 #煥活修護受損髮絲 #看得見花瓣
*產品內含酵母發酵產物等成分化成之花瓣
**不包括出位價及換購價產品
^優惠細節、產品實際價格及實際存貨量均以零售商為準。數量有限,送/售完即止
同時也有4部Youtube影片,追蹤數超過2萬的網紅Anson Cheung,也在其Youtube影片中提到,[今次影片為TP-Link特約專題] 睇多啲: https://www.hktvmall.com/hktv/zh/main/TP-Link/s/H5906001 Wi-Fi Router呢樣別成日比人一種好複雜嘅印象,好多聽到頭都大埋嘅technical terms,仲有通常快嘅Router都比人...
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做呢行唔單成日化妝,而且仲要成日set 頭, 瞓咗好多定型膠, 甚至乎仲要成日染髮 ,其實個頭會搞到好污糟,😭😭😭
如果洗得唔乾淨,更會甩頭髮同生頭倉,今次做完Paimore R3 hair treatment ,感覺幾好想介绍比大家 ,首先就會 清除咗表面嘅矽膠, 之後Zaki 就會塗一層適合自己嘅修護霜, 再用納米儀器導入, 再做埋個頭髮焗油就搞掂😋😋
做完之後真係滑左唔少,無P圖嫁😋😋
@hairstylistzakichu
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👱🏻♀咁多年黎成日染髮漂髮,仲要成日set頭又夾又噴咁,👀個頭其實勁傷,唯有剪剪剪,一直都留唔到長髮,😏今次試左Pantene 呢支叫3 minute miracle嘅treatment 之後,💪🏻我好有信心,因為佢真心修復左我好多受損既頭髮,極推。難怪佢出咗一年已經係銷量no. 1 既treatment 產品!你又知唔知點解叫 3 Minute Miracle? 因為佢3分鐘可以修護3個月累積燙染損傷損傷😱😱😱好crazy !!!! 而我手上呢支呢就係3 minute miracle 嘅新line(岩岩今個月先出架!) ,專係修護因染燙而受損頭髮,完全係為我哋呢啲染髪控而設!我而家既頭髮終於可以一梳就梳得順~~~~~~好感動😭😭😭😭用左之後個頭髮終於有番d光澤,開叉小左😭😭好耐無見過健康既頭髮,好似可以拍到洗頭水廣告😂😂🙈🙈🙈
#染髮控的救星 #Pantene #3MintueMiracle #全港銷量第1 #3分鐘修復3個月累積損傷
仲要成日set頭 在 Anson Cheung Youtube 的最佳解答
[今次影片為TP-Link特約專題]
睇多啲: https://www.hktvmall.com/hktv/zh/main/TP-Link/s/H5906001
Wi-Fi Router呢樣別成日比人一種好複雜嘅印象,好多聽到頭都大埋嘅technical terms,仲有通常快嘅Router都比人覺得好貴。但係今次要介紹TP-Link嘅兩款Wi-Fi 6 產品,AX5400 Router [Archer AX7]同埋AX3000 Mesh Wi-Fi System [Deco X60],就打破呢兩個印象,前者快、高規格得嚟又抵玩,後者雖然係Mesh Wi-Fi,但安裝過程易到可能我娘親都識。想知多啲呢兩套router嘅資料睇片啦。
0:00 Intro
0:32 P.S.A
0:47 Overview
0:57 AX73 定位+外型
2:07 AX73 外觀
2:44 AX73 Set-up
3:19 AX73 Speedtest
5:22 Deco X60 Mesh Wifi 介給
6:00 Deco X60 Set-up
6:29 Deco X60 外觀
6:51 Deco X60 Speedtest
8:11 Bottomline
8:33 Sign-off
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Disclaimer:
1. This video is sponsored by TP-Link
2. I welcome any kinds of collaboration and I DO occasionally produce branded videos to keep this channel running. But I DO NOT accept compensation for my review in order to maintain my neutrality.
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仲要成日set頭 在 Doris Lee 多多 Youtube 的精選貼文
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BareMinerals
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Clarins v面精華
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Darphin
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Jo malone
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SKII
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相機:Sony A6400
剪片工具:FCPX
片尾歌: Leonell Cassio - Woho, I Thought It Be Me & You (ft. Lily Hain) --------------------------------------------------------------------------------------
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仲要成日set頭 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最讚貼文
【足本PRO版】《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購重建
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
買舖 要買得 PRO,上集就俾你啲博收購重建基本知識。 記住,上集我解釋過,如果幢樓嘅 RDV Redevelopment Value 係高過 EUV Existing Use Value 就有重建價值,否則只會有市建局用公家錢來收購,蝕住都要做做才會有人收購, 私人發展商是不會考慮。
咁我後面幢樓又點呢? 依家同你計計數。有啲悶,但我相信呢個係香港史上最詳盡講收購舖/樓真實個案嘅video.
我後面馬頭圍道101號,地盤面積895呎。我做過重建報告,即使重建,最好就係重建起幢6層高嘅大廈,合共17米高,總樓面3395呎。法例規定, 如果你層樓係高過15米,但少過18米嘅話, 做住宅嘅地積比率就最多3.6倍, 非住宅就5.8倍。 覆蓋率方面,住宅就最多6成, 非住宅就可以去到97.5%。
下面啲數字可能你會聽到頭都暈,買舖博收購係好煩㗎, 如果你唔想煩,記住全香港有個證監會攞正牌,最好最正兼唯一嘅「開放式」商舖基金,就係我哋旗艦嘅「盛滙商舖增值基金」, 籌備咗好多個月,八月份正式推出啦。將會係香港首個「開放式」商舖基金,開放式因為投資期三年起,之後每季度可以按最新估值增持或者贖回基金單位, 期間亦都可以喺二手市場自由買賣, 唔使下下買賣成間舖成本咁貴。 鍾意嘅,你可以繼續長揸基金單位,留俾子孫, 我都打算買呢啲基金單位留畀我三個女,我哋不斷會係香港買有潛質嘅舖, 務求做大個portfolio 及比到投資者穩定嘅租金收入及升值回報。有興趣可聯絡我同事們了解更多。
依家來真啦,計計數,大家姐間舖嘅地盤面積依家係895呎,不過要減去 back lane (後巷) 嘅149呎,set back 先至有返起碼3米嘅空間走火。剩返起樓嘅 clear site area 就係745呎。再減60呎用唔到嘅騎呢空間,site coverage 100% 間舖就係建築面積685呎,再減去大廈 lobby /入口/公用空間,實用saleable area 只剩下545呎。樓上就有5層,site coverage 係6成,895呎 x 60%等如每層一梯一伙建築面積542呎,減去135呎公用空間,實用saleable area 407呎,合共建築面積3395呎,減去公用空間815呎,實用面積 saleable area 就有2580呎 。
假設新樓樓上每呎實用賣$15000,地舖每呎賣$50000,無車位提供,呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$57,796,764。減去發展成本,包括:
(1) Marketing cost 約樓價2%,賣樓都要賣廣告推廣呀
(2) 時間成本 present value (折現值) 每年約5%,就當佢要一年半後先賣樓花
(3) 再減拆樓成本 demolition cost ,依家總建築面積只得4800呎,拆樓就要成約$1000呎。記住,越細面積,成本每呎越貴。大啲面積的話,我老婆屋企姓彭,做俊和, 佢哋話通常拆樓一般係起樓成本嘅十分之一。
(4)再減建築費,住宅每呎3000,地舖每呎2800,即係建築成本約1022萬.
(5)再減professional fees 建築師,測量師,工程師,律師,會計師,設計師都要錢呀! 就當佢係拆樓同起樓成本另外多5%
(6)再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7)再減利息成本約5厘,平均借約9個月。
(8) 再最後,所有支出打個 present value 折現值約每年5%
上面12345678加起來,總發展成本就係2119萬。利用所謂嘅 Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅5780萬減去 Development Cost 2119萬,就係剩返3661萬。
發展商都要賺錢嘅,就再減預期15%嘅利潤,即係478萬,就等如Redevelopment Value 重建價值約3180萬,呢個亦都係個 Land Value 地價。
之前講過,呢幢大廈嘅Existing Use Value 係6134萬,但對發展商來講,Redevelopment Value 就只得3180萬, 因此佢攞3180萬出嚟去收購呢棟大廈的話,無人會賣畀佢。 所以單一地盤去睇,呢個係無重建價值。 除非嗰個係是市區重建局來收購, 為咗市區發展,蝕本3千萬佢都要收購才有機會做成, 因此市建局成日都話啲project要蝕錢幾十幾百億都要焗住做。 但老實說,咁細嘅地盤,市區重建局亦都唔會吼。 佢哋重建得都一般起碼要有成4000至8000呎以上嘅地盤。好似呢個咁,得895呎? 未發生過。
又回到後巷,如果你識得計數,上面話我哋計過,單一number 重建的話,最好係6層高,總建築樓面只得3395呎。除以地盤面積895呎, 地積比率都只係用咗3.8倍, 點解唔用盡佢呢,上面有話呢道係住宅(甲類)嘅地盤,Site A, 即住宅最高可以起到7.5倍, 加埋商業元素,仲最多可以去到9倍添。點解唔起高啲呢?
因為消防條例規定, 如果棟大廈唔高過六層, 同埋最高嗰層唔離地超過17米的話, 一條樓梯就夠啦。 唔使前後樓梯, 地盤已經夠曬細,慳番好多位。
仲有,即使唔理,要用盡地積比率9倍,起到最高, 棟一支牙籤樓係道,每呎建築費貴之餘,住宅嘅覆蓋率site coverage ratio 會縮到剩返33%, 即係每層建築面積285呎, 再減埋前後樓梯, 電梯大堂, 公用設備位置, 實用面積只係剩返一百呎都唔夠, 真係分分鐘變成一張龍床都未必fit得落嘅單位。 梗係賣得唔值錢, 建築費都蝕埋。 因此,地盤細,反而未必會用盡地積比率。地盤大先至經常用盡。
講完一大輪嘢, 先至解釋完第一種發展方法(單一 number) which 係唔make sense 嘅,希望你follow 到條數。 係咪聽到頭都暈呢,上面嘅數字係要啲時間消化下嘅,再去片:
有前景嘅舖,可以「一舖養三代」。如似我後面呢間 大家姐涼茶舖咁,原業主係1967年用5萬元買返來, 依家市值,重唔重建都好,都起碼二千幾, 52年間升成四五百倍,差唔多平均每年十倍。你話係咪真係一舖養三代?
仲想博收購? 就再計真啲條數。Senario 2: 連埋則邊相連舖,兩個 number 發展又點呢? 下集同你講。
Summary :
《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
如果重建,最佳選擇是六層高大廈,一梯一伙,合共建築面積3395呎,實用面積2580呎。地舖實用佔545呎,樓上五層實用佔2035呎。
假設新樓落成,樓上實用每呎$15,000,地舖實用每呎$50,000
GDV 總發展價值是 5780萬
減: 總發展成本2119萬
減: 發展商樓價15%利潤,即478萬
= RDV 重建價值約 3180萬
相比: EUV 現用值 6134萬
RDV < EUV,因此無重建價值,否則蝕本近三千萬
盛滙投資商舖基金/買舖/租舖/放舖熱線: 2830 1111 或 whatsapp +852 90361143
盛滙商舖基金 Bridgeway 網頁 www.bwfund.com
李根興創業之友 https://www.facebook.com/EdwinNetwork/
李根興商舖之友 https://www.facebook.com/edwinprimeshop/
李根興 youtube 商舖創業及投資分享https://www.youtube.com/channel/UCEN66AnLghXESgCDIsz-3Nw
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#買舖博重建如何計數,#香港史上最詳盡的舖樓收購影影,#收購舖
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