■ 【還能買房投資嗎?】
二十六歲,懵懵懂懂買下第一間房子。
因為家裡缺乏投資理財的教育,我其實不懂買房的眉眉角角,只想在新北有個地方可以住。
這已經是西元2000年的事了。
當時買在汐止24坪的中古屋,房價300萬,房貸利率記得是7%左右;扣掉自備款80萬,我一個月負擔15,000元的房貸。
那時候我正在創業,經營第一家火鍋店。
/
「投資買房」的啟蒙,是因為我第二家店的房東。
2002年,我開了第二家火鍋店,這家店的房東大我二十歲,他是個創業的大叔。
他和我說:「開餐廳,只能讓你賺小錢;想要有錢,一定要懂得投資房產!」
大叔是經營五金門窗的生意,然後把本業賺到的錢拿去投資店面。
他很熱心的算給我聽:
“一千五百萬的店面,他和銀行貸款一千萬,租給我們一個月六萬;等於是房客在幫忙繳銀行的貸款和本金。”
之前,他也是這樣的操作,用五百萬的自備款買了店面,租給別人做生意,四年後他把店面賣掉賺了五百萬,年化報酬率將近15%。
大叔的眼光不錯,選到店面都增值不少;靠著店面的買賣,他賺了不少錢。
聽到賺錢,金牛座青年的眼睛都亮了,開始對房產產生了興趣。
/
汐止那間房子,住了八、九年後我就賣掉了。
那是第一次靠賣房賺到錢;我把這些錢,拿來當頭期款,買下台北市內湖的房子。
隔年,我把開廣告公司賺到的錢,買了中原大學附近的兩間套房當包租公;每年的租金投報率有7%。
兩年後,我把兩間套房賣了,賺了一倍。
2014年左右,我又陸續買了汐止、桃園南崁、中壢平鎮的房子。
不過,這兩、三年已經陸續把這些房子脫手了。
26歲到現在,我買賣過九戶房子,菜鳥也熬成熟手了;一直到現在,我都還是把看房當成休閒娛樂之一。
/
有三十初頭的粉絲私訊我:
「崴爺,我創業賺了一些錢考慮要投資房產,請問房產還可以投資嗎?」
我想,我應該可以分享一些經驗值給他。
/
崴爺剛提到那些賺錢的往事,都發生在2014年前;現在房產投資的大環境,已經和2014年之前遍地是黃金的年代大大不同了。
前面崴爺提到,房東大叔「買店面」的獲利模式,現在已經行不通了。
在房東大叔那個年代,大部分的行業一定要有「實體店面」才能做生意;但現在的電商時代,對實體店面的需求大幅縮減,供過於求,到處都可以看到待租的店面。
加上現在的「店面」也不知道在貴什麼,買店面的投報率根本划不來,也不好轉賣。
我個人覺得,靠投資店面賺錢這件事,已經是北風北了。
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那買個小套房、小宅當「包租公」呢?
崴爺很愛做功課,查了很多北部「房價」和「租金」的行情,
以西門町附近為例,五年左右的十多坪套房,每月租金在兩萬左右,房價落在八百萬左右;換算投報率大概3%左右。
我之前中壢平鎮的房子,我的租金投報率大約也在3%左右。
一般來說,現在當包租公每年的投報率大約是在2%~4%之間,只比銀行定存略高。
(我省略了土地稅、房屋稅、租屋閒置期的費用)
這樣的投報率水準,只能你抵銷通膨,說白了,只有「保值」的效果,並沒有高獲利的可能。
/
很多投資客,其實並沒有在care租金收益的;因為他們更在意「房價增值」。
但是那種房價飆漲的時代紅利,早就沒了啊。
2014年之前,沒有「實價登錄」機制,大家買房、賣房的價格有很大的灰色地帶。
以前,你可能遇到一個菜鳥或不了解區域行情的買家,願意用高於實際行情的價格和你買房,讓你賺到很高的價差。
但現在,實價登錄透明揭露中古屋交易的價格,讓投資者沒辦法偏離市場行情「賣太貴」,大大減少獲利的空間。
最麻煩的就是「房地合一稅」了。
2014年之前,你一買到房,看到市場價格不錯,就立刻脫手賺價差。
但如果你是在2016年1月1日以後買入房子並賣出:
持有房子未滿1年,獲利的部分要扣45%增值稅;
持有期間1~2年,要扣35%增值稅;
持有期間2~10年,稅率是20%;
持有期間超過10年,稅率15%。
例如:你用2000萬購入房子,持有一年半就用2100萬的價格脫手,雖然帳面上賺了100萬,但扣掉35%的房地合一稅,實際上只剩下65萬的獲利。
這65萬還要扣除買、賣時的規費、手續費(十多萬跑不掉);還有銀行貸款的違約金、裝潢費;甚至如果你透過仲介賣房,還要支付仲介費用。
扣除這些交易的隱性成本,你根本沒有獲利空間。
(而且前提是房價要漲才行)
/
這樣一路看下了,是不是覺得投資房產真的沒那麼好賺。
我們長輩們,年輕時只要買對了房子,就能一輩子不愁吃穿;但我們這個年代,已經沒有這樣的神話。
現在把同樣的資本拿去投資股票或ETF,獲利可能都比買房還好。
更何況買房之後,一大筆資金就被卡在那,要用錢時也沒那容易變現。
(賣房之後,至少要一個半月以上才能拿到現金。)
/
「但是,崴爺你幹嘛還買房投資呢?」
好,問到重點了。
我這幾年在做投資的重新配置,把以前買在「蛋白區」的房子都賣了。
把部分的資金配置在股市,把部分資金轉購入台北市的房子拿來出租。
我當然知道,租金投報率頂多就是對抗通膨而已;但崴爺太了解自己的性格了!
在投資上我蠻敢衝的,而且常常三心二意,缺乏長期投資的毅力;去年二月~六月的股災期間,我就發現自己這樣的投資缺陷。
所以,我才決定把部分的錢,拿來買蛋黃區的房子。
一、 因為蛋黃區的房子相對保值;我不用太擔心踩雷。
二、 買了房子後,它沒那麼容易變現,還有實價登錄的緊箍咒,讓我不會短期就想賣房。
這時候買房投資的「缺點」,對我而言變成了「優點」。
/
我買房的目的,是讓我「守成」和「保值」。
(打從心裡已經放棄增值的可能)
雖然股市投資更好玩刺激,也更有機會短期獲利;但股市如浮雲、看過很多過路財神的案例。
另外,我的個性太浮動,所以買房投資是針對我自己個性缺失,所做的決定。
所以,如果你想靠投資買房賺大錢,基本上很難啦;但如果你和我一樣,有點錢就手癢、愛亂投資,那就選一個蛋黃區的房子,好好地把錢鎖在那裡。
#我寫太長了
#看完的人真的太強了
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快過年了
大家是否都在忙著趕辦年貨 除舊佈新呢?!
年夜飯該喝的酒
應該都準備得差不多了吧?!
不如來聊聊因為生日常卡在過年
而容易被忽略的水瓶座吧
這是一篇2010年寫給酒訊雜誌的星座葡萄酒
要和水瓶座朋友喝酒的
記得挑瓶特殊有趣一點的
或許才比較能引起瓶子們的興趣!!
水瓶座 1月20日-2月18日
「為什麼認識這麼久,我還是都不知道你在想什麼?」當天蠍座女人不自覺地想要掌控時,「會嗎?可是我也不知道自己在想什麼」大概是最能代表水瓶男總在關係中顯得抽離的經典對話。
這個風向星座中的固定星座,雖然和其他風向一樣好奇,同時渴望和人溝通交流,然而固定星座的屬性,卻會讓他們容易對「理念」,有著其他風向難以想像的執著。以象徵水的兩條彎曲線條為符號,水瓶座也因此隱含有淨化、洗滌的意義,彷彿總是準備好要洗淨過去、重新開始。對瓶座而言,進步、改革總是他們關注的焦點;這些常在思想上超前他人的水瓶們,不但因為守護星天王星的影響而具備嶄新和獨創性的想法,讓他們能大膽做出超越時代的創舉;和正義、平等都有密切連結的天王星,也讓他們講求公平、平等,難以接受任何形式的階級、特權。天王星的獨特性還會讓他們以特立獨行的方式掌握新趨勢;甚至激進地以革命為名,去冒險瓦解生活中的一切。比方這個和各種科技都有密切關係的星座,可能在關切進步的情況下發明機器人;他們甚至會對天文學、航空業,乃至於賞鳥、占星都相當有興趣;從無到有地徹底改變人類生活的電腦科技、打破距離和藩籬的網際網路,無疑都相當具水瓶精神。
另一方面,天王星的特質也讓他們樂於結交新朋友、享受和別人交換意見;只不過,水瓶座雖然表面上可能是十二星座裡最友善、具親和力的星座,骨子裡卻能感覺到自己不流俗、和大眾不同調的先進思想,其實難免在周圍人眼中顯得古怪、突兀。這或許說明了水瓶座雖然多數看起來友善寬大、理智上似乎對眾人來者不拒;實際上卻是在情感上排拒多數人,只有少數真正的理解者,才有機會走入他們內心。對這些堅持自己進行獨立思考判斷的瓶座來說,除非是出於自願,否則他們很難「聽命於人」;早已習慣是反傳統、非主流的他們,也不會因為想取悅他人、維持和諧的氣氛就做出違心之論。在朋友的眼中,這些瓶座的誠實、直接可能被解釋為表裡如一,或者不屑裝模作樣的純樸求真;對其他人而言,同樣的表現,就可能是刁鑽古怪、目中無人的狂妄自大。
至於瓶座的葡萄酒愛好者,基於所抱持的平等主義,他們顯然會對強調階級概念的酒莊分級、界定出高下優劣的酒款排名都興趣缺缺;凡事求真求實的他們,對於新世界習以為常地以木桶來影響香氣、動輒有甜美果味豐濃撲鼻的酒款型態可能也都敬謝不敏。可以想見的是,他們對任何以革命性科技釀成的酒,會懷有十足的好奇心;對各種標榜可以讓葡萄酒變得不同的新奇發明,也傾向會興致勃勃地親自來實驗,確認宣稱的效果是否真實可信。強調以有機或自然方式釀成的酒,或許能讓生性樸實的他們倍感親近;但可別以為只要有驚世駭俗的罕見想法就能說服瓶座,這些水瓶們總是能站在最客觀的立場,以理性又富邏輯的思考方式,找出事物潛藏在表面下的真面貌。
水瓶座之酒
Josko Gravner Breg
有人這樣描述Josko Gravner,說他是一位釀酒手法永遠持續在進化的釀酒師。這說法乍聽之下或許顯得奇妙而難以理解,難道數千年前已經存在的葡萄酒,至今居然還有空間繼續發明進步?然而,像Josko Gravner這樣特立獨行,乃至於在釀酒方面採取革命性前衛手法的釀酒師,卻很容易用水瓶的特性一言以蔽之。
位於義大利和斯洛伐尼亞邊境的Gravner酒廠,目前的主人Josko Gravner,是三代在當地務農的農家。自從Josko在70年代接手之後,他就像是走上了一條無止盡的改革之路一般,不斷地革自己的命。早在80年代初期,他已經領先當地其他生產者,率先引進當時堪稱先進的不鏽鋼控溫酒槽,把夏多內、白蘇維濃等白酒品種,照當時的流行以培養酵母做成洗練的國際風格;之後他嘗試以野生酵母、改將酒放在橡木桶中發酵熟成的方式;更獲得佳評如潮。儘管同樣的風格,可能如今仍有許多支持者;但是顯然,「不進則退」或許是Josko默默依循的人生座右銘。
也有人認為,Josko Gravner一路走來的歷程,其實只是順勢的自然發展。80年代末期歷經一趟加州葡萄酒之旅後,有感於當地在釀酒手法上的多所操控,回到家鄉的他開始有了想要讓酒更自然、更接近本來面貌的新念頭。90年代中期,他不但將葡萄園調整為種植密度更高、產量更低的方式;同時在「發酵溫度」也是年份表現的一環的概念下,開始嘗試用開口發酵木槽,在不控溫的情況下來釀酒、並且延長酒在桶中的陳年時間。事實上,在這一連串的嘗試背後,或許是因為不想總隨著最新的科技發明起舞的終極理由,Josko同時開始研究的是人類史上最古老的釀酒方式;這樣一個概念的轉變,將他倏地帶回數千年前。
根據史料,他發現直到西元一千年左右,葡萄酒都是一如希臘羅馬傳統那樣在雙耳陶瓶中釀成,於是,親自造訪過這種釀酒起源的喬治亞之後,他終於在幾年的實驗後,從2001年起正式將酒款改用埋在土裡的雙耳陶瓶釀製。這些經過除梗、破皮的葡萄被整串丟到埋在土裡的陶瓶裡,全程不控溫地僅以天然酵母完成發酵,之後更讓果皮和酒液持續浸泡長達5-6個月;最後再經大型橡木桶熟成,才不過濾不澄清地直接裝瓶。
就Josko的觀點,他認為以這種方式產出的酒,由於在葡萄進到土瓶之後,就不經任何人工的方式來調整,加上不過濾澄清,得以保持所有酒中構成風味的要素,因此不但極度自然,還應該更能如實地表現出風土。只不過,這種酒色偶爾呈橘黃色(又被稱為orange wine)、偶爾還因不經過濾而略顯混濁的「白酒」,雖然在智識上可以提供愛酒人前所未有的滿足,但是對更多味蕾而言,這種口感渾厚雄壯、香氣幽微淡雅的酒,不只很難被理解,還不免被質疑,是否真有存在的價值和意義。
事實上,Josko堪稱極度前衛的作法,不只讓他成為此一流派的代表人物,甚至在全球各地都引來不少跟隨者;或許,一如歷史長河終將淘去渣滓,我們也需要更長的時間,才能在超越時代的革新和復古之間,明辨出葡萄酒最終該留下的,是怎樣的真實原貌。
80年代是西元幾年 在 迷走工作坊 Mizo Games Facebook 的精選貼文
#紀念台北大空襲七十二週年
#獻給阿公
大家好,我是迷走工作坊創辦人,同時也是《台北大空襲》製作人KJ。對我來說,這是一款有私心的桌遊。這篇文章也是一篇很私密的文章。
我的阿公出生在大正 10 年/民國 10 年/西元 1921 年。 他在幾年前離開了,享壽九十一歲。以前以為他可以活到一百多歲。
二戰結束時,阿公 28 歲,他帶著五六個小孩面對全新的時代。只有小學畢業的他,寫的字卻特別好看,在戰時常常被派任寫字的工作。
阿公的小學歷史課本到現在都還保存良好,當然內容跟現在的歷史完全不同,他的教學內容是神武天皇到川中島之戰再到豐臣秀吉征韓。
小時候非常喜歡聽他說著年輕的故事,甚至為了原子彈的投放日期產生激辯XD,有次都拿出維基百科的資料了,他還是堅稱沒記錯是網路錯了。這些爭執,現在想起來還是很懷念。
而這些故事除了我之外,家裡沒人有興趣。
二戰末期,阿公目睹日軍的補給艦艇從基隆出發,在外海被擊沉,只有一艘狼狽回港,對日本來說簡直雪上加霜,在港邊看到這些景況的人目睹海上的硝煙,感嘆著即將來臨的變局。
小學的時候,曾經寫過一篇高分的作文,被老師請到臺上朗誦給同學聽(我唸的是天龍國信義區某國小,現在想起來覺得老師猛猛的。)內容描述阿公在基隆當軍伕時,因同僚賭博忽視宵禁,被美軍空襲整個宿舍都被炸翻。
阿公可能聽過裕仁的「大東亜戦争終結ノ詔書」,不過應該聽不懂吧。
阿公 10 歲時父親過世,身為獨子的他,和母親築起了一個木寮,開始幫忙養豬、牧牛家計。他和阿嬤成親的時候,彼此都沒看過對方,但我小時候仍能感受到他們彼此間的恩義情感存在。
228 時他逃到山上,87 水災的時候他在台南某個旅舍的屋頂,望著汪洋一片擔心著台北的家業。風起雲湧的 70、80 年代,他也十分關注著黨外運動。
當年王建民在紐約橫空出世,已經 90 歲的他不喜歡 Wang,一直說他的球尾勁不強,喜歡的是 C.C Sabathia、Cano 和 Jeter。後來即便王建民離開,他還是洋基粉絲,持續跟追比賽。
阿公不知道他甲午戰爭,只知道日清戰爭,他不知道九一八事變,但他知道滿州事變。他沒唸過三國,但知道武田信玄和上杉謙信的川中島之戰,也知道とよとみ是誰。
小時候家人常問我:阿公的口頭禪是什麼?長輩們會因為我回:「幹幹幹幹幹!」而哄堂大笑。
阿公過世五年了,當時在病榻旁守著他,知道「可以用 "享壽” 代表高齡逝世的吉祥詞彙」根本沒屁用,因為眼淚還是一直掉。
最後的那幾天,阿公白內障的雙眼視線偶爾看著我,很想知道他在想什麼,是將近一世紀的生命歷程?還是仍舊牽掛兒孫的事?或是在想:終於要見到先走一步的阿嬤和阿祖了?
阿公離開前的兩天,我到了醫院在耳背的他耳邊大喊:「我回來啦!」阿公睜開眼睛看著我說:「你回來啦。」
「嗯,我回來了。」
台北大空襲,獻給最懷念的阿公。
80年代是西元幾年 在 請問所謂幾零年代的換算時期~如60年代指的是西元幾年到幾年 的推薦與評價
幾零年代西元-常常聽人家說70年代80年代90年代那這年代表的時間是什麼時候70年代是指西元1981到1989這段時間嗎還是1971到1979年請問專家. 請問所謂幾零年代的換算時期~ ... ... <看更多>
80年代是西元幾年 在 張哲生- 錯啦!事實上,1970、80年代是西門町的鼎... - Facebook 的推薦與評價
80年代是 民國80年代的話成立,如果是西元1980年代就不是了 ... 十幾年前靠電影街(電影院設備更新的指標以前就是西門町哪幾家),後來靠陸客,一直都有 ... ... <看更多>
80年代是西元幾年 在 Re: [請益] 70和80年代的言情小說- 看板Romances 的推薦與評價
※ 引述《commencement (Alice)》之銘言:
: 有人知道70年代或80年代很受歡迎的言情小說家有哪些嗎?
: 她們出過哪些小說呢?
: 除了瓊瑤以外喔!
: 或者有人知道那時很紅的出版社有哪些也可以!拜託各位了!
: 原po最近要做一份研究,但是礙於對70 80年代的言情小說是一片空白,
: 希望大家幫忙!給點線索!
70年代或80年代
是指1970~1980(民國6X 7X?)嗎?
(這時候都還沒接觸言小不太清楚)
不過如果是民國70.80年代
民國70年代一樣沒接觸,不太清楚,要請言小強者補充了
民國80年代的話,
感覺80年代言小紅的作者很多說XD
可能還可以分前中後期
記得那時候出版言小的出版社還不多
比較早記得主要就
1.萬盛(現在飛田)
不過民國82年萬盛就已經出到感性355號了
(席絹第一本書 交錯時光的戀愛
就是民國82年.萬盛出版 感性355號)
感覺已經出一段時間了,感性系列應該更早
不過紅的作者我就不太清楚了(請言小強者補充了XD)
因為之前看的大多是萬盛荳蔻系列的書
萬盛荳蔻系列的話第一本是
于晴《癡心只是難懂》(民82.萬盛)
那段時間紅的作者?其實我也不太確定
不過荳蔻系列那時候比較有印象的作者就
席絹 于晴 沈亞 林如是 陳美琳 這幾個吧
(PS 那段時間最愛席絹阿!如果那時候有金曼獎
我應該會都投席絹的作品吧)
2.林白(現在狗屋出版社)
在來有印象的出版社就是林白,薔薇情話(詭異的紫色系列)
查了一下林白薔薇情話第一本是
陳文蓓《今生,我願作妳翼下的風》這我找不到出版時間
不過第二本就是
凌淑棻《你是我不變的期待》(民82.林白)
(原來凌大這麼早就出書了XD)
林白我比較有印象的作者就
早期就 凌淑棻 宋星帆? 夙雲? 陳毓華? 紀真?
打問號的是憑印象的,印象中租書店老闆好像有進
紅不紅就不太確定了
後期的話
單飛雪.孟華.洛煒也都是林白出來的
查了一下單飛雪第一本是《狂情霸主》(民87)
算是90後期了吧 不過那時候單大好像剛起步?!
後90年代後期還有狗屋花蝶系列
第一本是陳毓華《鐵了心愛妳》(民86)
這系列一直到現在都還有
要找紅的作者就請強者版有補充了XD
不過說到狗屋 就不得不提鄭媛阿
不知道算不算虐戀派開山始祖 囧"
鄭媛第一本《殘酷情郎》(民87)出版的
也算是90年代後期吧?!
3.禾馬
禾馬珍愛系列第一本是
葉小嵐的《情牽一生》(民83)
有名的作者可能就
葉小嵐 舒小燦 左晴雯 唐瑄 凌淑芬
凌玉 芃羽 夏娃 (感謝版友補充居然把這三位忘了XD)
綠痕 黑潔明
--發現上面幾位還有在寫的 居乎全進了禾馬的晶鑽系列了@@"
葉小嵐 舒小燦
這兩位不知道算不算很紅?
只是租書店老闆會進XDD
左晴雯
第一本《凝眸深處的溫柔》(民國83)
不過最有名應該算是之後的東邦系列了
讓左晴雯一口氣寫到 part1X!
而且印象中 那時候東邦系列後記還有發獎學金呢
一整個非常神奇
在來就是說好不提的唐瑄拉(T_T)
第一本《心心相擁》(民國83)
在來還有五色組系列 黑焰門系列
芃羽應該比較早一點點
真愛第一本《愛在春天裏飛揚》(民85)出版的
不過蠻紅的大概是之後出的五行麒麟系列
凌玉在珍愛第一本《紅玉古鐲》(民85)
綠痕第一部作品《銀翼殺手》是民國87出版
不知道能不能算80年代作者
不過大家最熟悉的九龍策 陰陽系列是90年代的作品了
另外黑潔明第一部作品《藍蠍子的娃娃》也是民國87出版
鳳凰奇俠系列?不知道算不算很紅?
感覺比較受歡迎的作品 都是90年代出的了
4.希代(現在龍吟)
這也是很古老的一家出版社
不過龍吟網站沒啥希代的資料
比較有印象的作者就
李葳 宋思樵 藍雁沙 言妍 尹晨依?
(其實左晴雯好想像也有在希代出過書!)
龍吟有名的作者就
樓彩凝?淡霞?
丁千柔(感謝版友補充,當初也很喜歡他的書說
陶陶
不過年代可能還要在查一下?
5.新月
這家我就完全不熟了
要請強者版友補充了 囧"
---
最後 希望沒有弄錯年代
不然就白打了 囧"
不過民國8X年
出了好多喜歡的作家阿!
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 218.173.198.15
感謝指正XD 在狗屋網站按太快 忘記按下一頁了 囧"
另外單飛雪我就不清楚了@@"
※ 編輯: smother 來自: 218.173.198.15 (03/28 14:17)
※ 編輯: smother 來自: 218.173.198.15 (03/28 23:37)
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